Doanh nghiệp nắm ‘đất vàng’ TP.HCM được SCIC ra giá hơn 4 lần tài sản

Seaprodex sở hữu nhiều quỹ đất tại các vị trí đắc địa ở Hà Nội và TP.HCM, trong đó có khu đất tại số 2-4-6 Đồng Khởi, phường Sài Gòn, TP.HCM. Ảnh: S.T.

Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) sẽ đấu giá trọn lô 79,23 triệu cổ phiếu SEA của Tổng công ty Thủy sản Việt Nam – CTCP (Seaprodex), tương đương 63,38% vốn doanh nghiệp, vào ngày 29/9 tới đây. Giá khởi điểm của cả lô hơn 8.509 tỷ đồng, tương đương khoảng 107.400 đồng/cổ phiếu.

Đáng chú ý, trên thị trường, kết phiên 11/9, cổ phiếu SEA dừng ở mức 74.000 đồng/cổ phiếu. Như vậy, giá khởi điểm SCIC đưa ra cao hơn khoảng 45% so với thị giá hiện tại.

Mức giá này càng đáng chú ý khi tổng tài sản của Seaprodex tại cuối tháng 6 chỉ khoảng 2.910 tỷ đồng. Tính theo giá khởi điểm, thương vụ đang được định giá cao gấp 4,6 lần quy mô tài sản ghi nhận trên sổ sách.

Sở hữu “đất vàng” Đồng Khởi

Trong cơ cấu cổ đông hiện nay, Địa ốc Ngân Hiệp nắm 24,03% vốn SEA, còn CTCP Đầu tư Redwood sở hữu 8,44%. Hai doanh nghiệp liên quan Novaland đang nắm tổng cộng 32,47% vốn Seaprodex, chỉ đứng sau SCIC. Đáng chú ý, nhóm cổ đông này mới bắt đầu mua cổ phiếu SEA từ đầu năm nay.

Một trong những yếu tố khiến Seaprodex được chú ý bên cạnh hoạt động kinh doanh là quỹ đất tại các vị trí có giá trị ở Hà Nội và TP.HCM, trong đó đáng kể nhất là khu đất tại số 2-4-6 Đồng Khởi, phường Sài Gòn, TP.HCM, cũng là nơi đặt trụ sở doanh nghiệp.

Khu đất có diện tích hơn 1.522 m2, trong đó khoảng 1.458 m2 không nằm trong lộ giới, tọa lạc tại giao lộ Đồng Khởi – Tôn Đức Thắng và có 3 mặt tiền. Khu đất này từng được định hướng phát triển thành khu phức hợp gồm khách sạn, thương mại, văn phòng và căn hộ, với chiều cao tối đa 20 tầng.

Trên báo cáo tài chính, Seaprodex hiện ghi nhận hơn 692 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang liên quan đến khu đất này. Theo thuyết minh của doanh nghiệp, UBND TP.HCM đã phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường từ tháng 12/2015. Sau đó, Seaprodex hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được cơ quan thuế xác nhận đã nộp tiền sử dụng đất vào ngày 24/1/2017. Ba ngày sau, Sở Tài chính TP.HCM cũng xác nhận doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, đến ngày 30/6, Seaprodex vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa thể triển khai dự án.

Để thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan khu đất, Seaprodex từng vay Bắc Nam 79 số tiền 250 tỷ đồng và sử dụng 22 triệu cổ phần Proconco làm tài sản bảo đảm.

Khoản đầu tư lớn vào Proconco

Bên cạnh quỹ đất, Seaprodex còn sở hữu danh mục đầu tư dài hạn có giá trị đáng kể. Tại thời điểm cuối tháng 6, tổng giá trị các khoản đầu tư dài hạn của doanh nghiệp đạt gần 1.379 tỷ đồng, trong đó phần vốn tại các công ty liên doanh, liên kết gần 1.255 tỷ đồng.

Khoản đầu tư lớn nhất nằm tại Proconco, doanh nghiệp gắn với thương hiệu thức ăn chăn nuôi Con Cò. Seaprodex hiện sở hữu 22,08% vốn Proconco. Khoản đầu tư ban đầu có giá gần 547 tỷ đồng, trong khi giá trị phần vốn được ghi nhận tại cuối tháng 6/2026 đã lên gần 1.143 tỷ đồng.

Danh mục này cũng đóng góp đáng kể vào lợi nhuận của Seaprodex. Trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp ghi nhận hơn 74,4 tỷ đồng lợi nhuận từ các công ty liên kết, trong khi lợi nhuận trước thuế toàn doanh nghiệp đạt khoảng 103 tỷ đồng. Riêng Proconco đã chia gần 42 tỷ đồng cổ tức cho Seaprodex trong kỳ.

Ngoài Proconco, Seaprodex còn góp vốn tại Đồ hộp Hạ Long với tỷ lệ 27,75%, cùng một số doanh nghiệp như Xuất nhập khẩu Thủy sản Miền Trung, Thủy sản số 4, Thủy sản số 5, Công nghiệp Thủy sản và Đóng sửa tàu Nhà Bè…

Về tài chính, Seaprodex có hơn 32,5 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi không kỳ hạn, cùng khoảng 443 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn. Tổng lượng tiền và tiền gửi ngân hàng của doanh nghiệp vào khoảng 475 tỷ đồng.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Seaprodex đạt gần 435 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 106 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Đáng chú ý, lợi nhuận gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt hơn 73 tỷ đồng, thấp hơn khoản lợi nhuận hơn 74,4 tỷ đồng được ghi nhận từ các công ty liên kết.