Người dân các nước sở hữu căn hộ trong bao nhiêu năm?

Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất sử dụng lâu dài.

Với các chung cư xây mới, căn hộ sẽ được quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Thực tế hiện nay, các quốc gia khác cũng đã đặt ra thời hạn sở hữu chung cư, đi kèm với các quy định nghiêm ngặt.

Trung Quốc tự động gia hạn thời gian sở hữu chung cư

Tháng 4/2016, hàng trăm chủ nhà tại Ôn Châu đối mặt với tình trạng bất định khi quyền sử dụng đất có thời hạn 20 năm của họ sắp hết hiệu lực.

Theo các thông tin được đăng tải khi đó, chính quyền Ôn Châu từng yêu cầu các chủ nhà nộp khoản phí lên tới 1/3 giá trị căn nhà để gia hạn quyền sử dụng đối với các căn hộ được mua cách đây 20 năm. Động thái này đã làm dấy lên làn sóng tranh luận trên phạm vi cả nước về cơ chế gia hạn quyền sử dụng đất, SCMP đưa tin.

Các tòa nhà chung cư tại Ôn Châu vào thời điểm năm 2016. Ảnh: SCMP.

Sau vụ việc tại Ôn Châu, vào cuối năm 2016, trong văn bản hướng dẫn về bảo vệ quyền sở hữu tài sản do Quốc vụ viện Trung Quốc ban hành, chính phủ nước này lần đầu tiên cam kết sẽ nghiên cứu các quy định pháp lý liên quan đến việc gia hạn quyền sử dụng đối với các khu đất ở khi thời hạn hiện hành kết thúc.

Năm 2018, dự thảo Bộ luật Dân sự của Trung Quốc nêu rõ quyền sử dụng đất cho mục đích xây dựng nhà ở sẽ được tự động gia hạn sau khi hết thời hạn sử dụng. Các khoản phí gia hạn sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật và các văn bản hành chính có liên quan, theo China Daily.

Sau đó 2 năm, Bộ luật Dân sự được Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc Trung Quốc thông qua ngày 28/5/2020 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, với các quy định như dự thảo nói trên.

Đối với quyền sử dụng đất để xây dựng các công trình không phải nhà ở, việc gia hạn sau khi hết thời hạn được thực hiện theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng và các bất động sản khác trên thửa đất đó được xác định theo thỏa thuận của các bên; trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì được xác định theo quy định của pháp luật và các quy định hành chính.

Trước đây, toàn bộ đất đai tại khu vực đô thị thuộc sở hữu Nhà nước. Tuy nhiên, cuộc cải cách nhà ở trong thập niên 1990 đã trao cho người dân quyền sở hữu lâu dài đối với căn nhà, nhưng không bao gồm quyền sở hữu phần đất bên dưới.

Quyền sử dụng đất dành cho phát triển nhà ở có thời hạn tối đa 70 năm; đối với đất công nghiệp hoặc công trình văn hóa là 50 năm; còn đất phục vụ hoạt động kinh doanh, thương mại có thời hạn 40 năm.

Singapore triển khai nhiều cơ chế đặc biệt

Còn tại đảo quốc sư tử, người dân được sở hữu nhà theo 2 hình thức leasehold (quyền sở hữu có thời hạn) và freehold (quyền sở hữu lâu dài). Riêng với dạng leasehold, họ sẽ được sở hữu nhà trong vòng 99 năm, thậm chí 999 năm và khi đến hạn, tài sản phải trả về cho chủ đất. Tại quốc gia này, phần lớn đất đều thuộc sở hữu của chính phủ.

Hiện tại, thống kê cho thấy hơn 80% dân số Singapore sống trong nhà ở xã hội do chính phủ xây dựng (căn hộ HDB) có thời hạn sở hữu 99 năm. Trong bối cảnh Singapore có quỹ đất hạn chế, việc áp dụng chế độ sở hữu có thời hạn giúp Nhà nước có thể thu hồi, tái sử dụng và tái phát triển quỹ đất sau khi thời hạn kết thúc, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của các thế hệ tương lai.

Singapore có quỹ đất hạn chế, do đó việc áp dụng hình thức sở hữu có thời hạn (leasehold) giúp Nhà nước có thể thu hồi và tái sử dụng khi thời hạn kết thúc. Ảnh: Reuters.

Xuyên suốt 99 năm, chủ sở hữu căn hộ HDB được hưởng đầy đủ các quyền đối với bất động sản, bao gồm quyền sinh sống, cải tạo, cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán căn hộ. Chủ sở hữu cũng được tự quyết định giá bán hoặc giá cho thuê và được hưởng toàn bộ khoản tiền thu được từ các giao dịch này.

Theo kế hoạch, mỗi căn hộ HDB sẽ được nâng cấp 2 lần trong suốt thời gian trên: lần đầu khi căn hộ khoảng 30 năm tuổi thông qua Chương trình Cải thiện Nhà ở (HIP) và lần thứ 2 khi căn hộ khoảng 60-70 năm tuổi.

Như vậy sau khi kết thúc thời hạn sở hữu, các căn hộ HDB sẽ được trả về cho chính phủ. Chính phủ sau đó tái phát triển khu đất và xây các căn hộ mới. Không chỉ nhà ở xã hội, từ năm 1967, phần lớn khu đất dành cho phát triển nhà ở tư nhân cũng được Nhà nước giao theo hình thức thuê đất có thời hạn không quá 99 năm.

Về dài hạn, Singapore dự kiến triển khai Chương trình Tự nguyện Tái phát triển Sớm (VERS). Theo đó, cư dân tại các khu HDB được lựa chọn có thời hạn leasehold khoảng 70 năm sẽ bỏ phiếu quyết định có đồng ý để chính phủ thu hồi sớm khu nhà nhằm tái phát triển hay không.

Nếu đa số cư dân tán thành, chính phủ sẽ mua lại toàn bộ các căn hộ và tiến hành tái phát triển khu vực. Trường hợp không được thông qua, người dân vẫn tiếp tục sinh sống tại căn hộ cho đến khi thời hạn sở hữu kết thúc.

Người dân Anh có thể sở hữu nhà hơn 900 năm

Đối với người mua và sở hữu bất động sản theo hình thức leasehold tại Anh, chính phủ nước này nhấn mạnh người mua sẽ không sở hữu vĩnh viễn bất động sản mà chỉ nắm giữ và sử dụng độc quyền nhà cùng phần đất gắn liền với nhà trong một thời hạn xác định. Để xác lập quyền này, người mua sẽ ký một hợp đồng pháp lý với chủ đất. Bên trong hợp đồng quy định cụ thể thời hạn mà người mua được quyền sở hữu bất động sản.

Ở thời điểm hiện tại, hầu hết căn hộ tại đây được sở hữu theo hình thức leasehold. Nhà ở riêng lẻ cũng có thể được sở hữu theo hình thức này, nhưng thường là các căn được mua thông qua chương trình sở hữu chung (shared ownership).

Người dân Anh có thể sở hữu nhà 99-999 năm. Ảnh: Reuters.

Hợp đồng leasehold hiện nay thường có thời hạn 99 năm, 125 năm hoặc 999 năm, dù trên thực tế thời hạn có thể khác nhau, đặc biệt đối với các bất động sản đã qua nhiều lần giao dịch.

Đáng chú ý, thời hạn sở hữu bất động sản theo hình thức trên tính từ lúc hợp đồng được lập lần đầu và không được tính lại khi bất động sản được chuyển nhượng. Điều này đồng nghĩa với việc khi căn hộ được bán cho chủ mới, người mua chỉ được hưởng phần thời hạn sở hữu còn lại và số năm này sẽ tiếp tục giảm theo thời gian.

Mới đây, Đạo luật Cải cách Quyền sở hữu có thời hạn và Quyền sở hữu lâu dài năm 2024 quy định người sở hữu bất động sản theo hình thức leasehold có thể gia hạn quyền sở hữu thêm 990 năm đối với cả căn hộ và nhà ở, thay vì chỉ được gia hạn thêm 90 năm đối với căn hộ và 50 năm đối với nhà ở như trước đây.

Sau khi nộp khoản tiền để gia hạn, họ sẽ không còn phải trả tiền thuê đất hàng năm cho chủ đất, do khoản phí này được giảm xuống mức tượng trưng, tức bằng 0 về giá trị tài chính.